Cum să-ți calculezi corect investiția într-un apartament?

Urmărește BZI pe Google

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google

O locuință este fără doar și poate o investiție financiară importantă. Pentru mulți dintre noi este chiar cea mai importantă investiție pe care o vom realiza de-a lungul vieții. Înainte de face orice pas, este bine de știut că indiferent de piață, investițiile în imobiliare sunt unele dintre cele mai sigure business-uri. Acest lucru este demonstrat de ofertele disponibile pe site-ul Imobiliare.ro, din care ne putem da seama că ieșenii aleg să cumpere proprietăți cu scopul închirierii. Mai mult decât atât, în această perioadă, imobiliarele sunt prima opțiune pentru cei care vor să își protejeze banii de inflație.

Cum ne dăm seama că investiția este profitabilă?

Potrivit specialiștilor Imobiliare.ro, în general vorbind, o investiție cu adevărat „rentabilă” pe segmentul rezidențial ar trebui să pornească de la un randament anual de minimum 6-7%, ceea ce ar echivala cu o perioadă de amortizare de 14-16 ani. Cu cât randamentul este mai mare, iar durata recuperării investiției mai mică, cu atât mai bine, în mod evident – estimările exagerat de pozitive ar trebui să ridice întrebări cu privire la riscurile implicate de respectiva investiție.

Pentru a lua decizia corectă în acest sens, putem recurge la metode precise de calcul. Astfel perioada de amortizare se calculează în funcție de anumiți parametri. Cea mai simplă metodă este multiplicatorul chiriei brute (MCB). Formula de la care se pornește este:

MCB=Preț vânzare/(Chirie brută lunară x12)

Rezultatul acestui calcul va arăta timpul necesar pentru amortizarea investiției (în ani). Luând ca exemplu o proprietate achiziționată la un preț de 90.000 de euro, ce ar putea genera o chirie lunară de 650 de euro (adică 7.800 de euro pe an), prin formula de mai sus obținem un rezultat foarte bun, respectiv 11,53 de ani.

Un alt aspect de care trebuie să ținem cont este randamentul. Potrivit Imobiliare.ro, aceasta este o metodă de calcul mai simplă, însă nu neapărat și cea mai realistă. Metoda se referă la raportarea chiriei brute anuale ca procent din prețul de achiziție. În exemplul de mai sus, rata anuală de capitalizare ar fi de 8,67%.

O metodă mai avansată însă, ce ia în calcul o serie de variabile ce pot afecta rentabilitatea unei investiții, este metoda capitalizării venitului net. Pentru aceasta, se pornește de la prețul de achiziție a proprietății, la care se adaugă însă și cheltuielile de reparație sau renovare/amenajare. Asta înseamnă că, în exemplul de mai sus, ajungem la o valoare a investiției de 95.000 de euro.

Apoi se calculează venitul brut potențial, ce poate fi obținut la o utilizare maximă a proprietății, respectiv 7.800 de euro pe an. Pentru a calcula venitul brut efectiv, această valoare se ajustează cu o marjă de 10% pe an, ce reprezintă riscul de neocupare și neîncasare.

Din suma rezultată, de 7.000 de euro pe an, se scad apoi cheltuielile anuale, însă doar cele aferente proprietarului (asigurare, impozit, reparații etc., dar nu și utilități). Considerând că aceste costuri suplimentare ar ajunge la 800 de euro pe an, venitul net din exploatare se va ridica, la final de an, la 6.200 de euro – sumă care, raportat la 95.000 de euro, echivalează cu o rată de capitalizare de 6,5%.

Modalitățile de calcul au fost realizate de specialiștii site-ului Imobiliare.ro, primul şi cel mai accesat portal imobiliar din România ce cuprinde cea mai mare bază de oferte din toate categoriile imobiliare la nivel național.