Legea care îi protejează pe proprietari! Pot rămâne „stăpâni” pe casă chiar și după vânzare sau donație

În România, uzufructul este un drept juridic care le permite proprietarilor să păstreze controlul asupra unei locuințe chiar și după ce aceasta a fost vândută sau donată. Mai exact, persoana care își rezervă uzufructul poate continua să locuiască în imobil sau îl poate închiria, beneficiind de toate veniturile obținute, chiar dacă proprietatea, din punct de vedere legal, aparține altei persoane.

Ce este uzufructul și de ce este atât de important

Uzufructul poate părea un termen complicat, dar în practică este o soluție simplă și des folosită. De exemplu, un părinte care dorește să își lase casa copilului, dar nu vrea să riște să fie obligat să plece din locuință, poate dona imobilul cu rezervă de uzufruct. Astfel, copilul devine proprietar doar pe hârtie, iar părintele își păstrează dreptul de a locui acolo până la sfârșitul vieții.

La fel se întâmplă și în cazul vânzărilor. Proprietarul poate vinde nuda proprietate, adică titlul de proprietate, păstrându-și uzufructul. În această situație, cumpărătorul nu poate folosi efectiv imobilul până la stingerea uzufructului, de regulă la decesul titularului.

Un alt aspect important este cel financiar. Din punct de vedere fiscal, uzufructul este evaluat, în mod convențional, la aproximativ 20% din valoarea locuinței. Astfel, nuda proprietate reprezintă 80% din valoare, ceea ce poate reduce taxele notariale și costurile inițiale pentru cumpărător sau beneficiar.

Deținătorul uzufructului are drepturi extinse. Poate locui în casă, o poate închiria și păstra integral chiria, poate chiar să cedeze uzufructul altei persoane. Singura limită este aceea de a nu deteriora imobilul sau de a nu-l folosi într-un mod care să afecteze drepturile nudului proprietar. Spre deosebire de uzufruct, dreptul de abitație este mult mai restrictiv și permite doar locuirea, nu și închirierea.

Când pot interveni moștenitorii și ce spune legea

Deși uzufructul oferă o protecție solidă proprietarului, legea prevede și mecanisme de apărare pentru moștenitori. Aceștia pot contesta situația doar în anumite condiții bine definite.

Una dintre ele este reducțiunea liberalităților excesive. Dacă prin donație sau vânzare cu uzufruct este încălcat dreptul moștenitorilor rezervatari la partea minimă din moștenire, aceștia pot cere în instanță ajustarea actului. Termenul legal este de trei ani de la deces sau de la momentul în care au aflat despre existența actului.

O altă situație este prezumția de donație. Dacă nuda proprietate a fost vândută unei rude la un preț foarte mic, instanța poate considera că este, de fapt, o donație mascată și poate aplica aceleași reguli de protecție pentru moștenitori.

Moștenitorii mai pot acționa dacă nu sunt respectate obligațiile dintr-un contract de întreținere, dacă proprietarul nu era în deplinătatea facultăților mentale la semnarea actului sau dacă uzufructuarul deteriorează grav locuința. În astfel de cazuri, instanța poate dispune chiar încetarea uzufructului.

În concluzie, uzufructul este un instrument legal puternic, care le permite proprietarilor din România să rămână în siguranță în propria locuință, chiar și după ce aceasta este transmisă altcuiva. Moștenitorii nu se pot opune decât în situații strict prevăzute de lege.