Ce se întâmplă cu proprietățile rămase pe numele rudelor decedate. Când este necesară succesiunea și cu ce costuri se face

Urmărește BZI pe Google

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google

Casele și terenurile rămase pe numele unor rude decedate nu trec automat în proprietatea urmașilor, chiar dacă aceștia locuiesc în imobil sau achită taxele locale. Pentru ca moștenitorii să își poată dovedi oficial drepturile și să poată vinde, dona sau ipoteca proprietatea, este necesară dezbaterea succesiunii și înscrierea drepturilor în cartea funciară. Amânarea procedurii poate aduce dificultăți administrative și costuri suplimentare, inclusiv în anumite situații fiscale.

În multe familii din România există case, apartamente sau terenuri care figurează în continuare în acte pe numele unor persoane decedate cu ani în urmă. Situația este întâlnită mai ales în cazul proprietăților moștenite din generații succesive, unde urmașii au continuat să folosească bunurile fără să finalizeze procedura succesorală. Chiar dacă impozitele sunt plătite, iar proprietatea este folosită de familie, aceste elemente nu înlocuiesc documentele necesare pentru stabilirea oficială a dreptului de proprietate.

Ce se întâmplă cu proprietățile rămase pe numele rudelor decedate

Din punct de vedere juridic, moștenirea se deschide la momentul decesului, la ultimul domiciliu al persoanei decedate. Prin urmare, bunurile defunctului nu rămân fără titular doar pentru că membrii familiei nu s-au prezentat imediat la notar.

Certificatul de moștenitor nu este documentul prin care se „creează” moștenirea. Rolul său este de a stabili cine sunt succesorii, care sunt bunurile ce alcătuiesc masa succesorală și ce cotă revine fiecărui moștenitor.

Dacă locuința sau terenul este înscris în cartea funciară, proprietarul decedat poate rămâne menționat în evidențe până când succesorii își dovedesc drepturile și solicită înscrierea acestora. Simplul fapt că un urmaș locuiește în casă, achită impozitul sau apare în registrul agricol nu este suficient, de unul singur, pentru a transfera proprietatea pe numele său.

Succesiunea poate fi dezbătută chiar și la mulți ani după deces. Totuși, notarul trebuie să verifice dacă persoanele chemate la moștenire au acceptat sau au renunțat la succesiune în condițiile prevăzute de lege. Termenul general pentru exercitarea opțiunii succesorale este de un an de la data decesului.

Acceptarea moștenirii poate fi expresă, printr-o declarație sau un alt înscris, ori tacită, atunci când succesibilul realizează acte care presupun exercitarea calității de moștenitor. Stabilirea situației concrete se face în cadrul procedurii succesorale, iar în cazul unor conflicte între persoane interesate, problema poate ajunge în fața instanței.

Cu cât succesiunea este amânată mai mult, cu atât dosarul poate deveni mai dificil. Situația se complică în special atunci când au avut loc mai multe decese succesive, fără ca moștenirile să fie finalizate, când documentele originale au fost pierdute sau când unii dintre succesori sunt greu de identificat.

Ce documente sunt necesare pentru succesiune

Pentru stabilirea moștenitorilor și a bunurilor care intră în masa succesorală, notarul va analiza documentele disponibile. Printre acestea se pot afla certificatul de deces, actele de stare civilă, testamentul, dacă există, declarațiile privind opțiunea succesorală și documentele care atestă drepturile asupra proprietăților.

De asemenea, pot fi solicitate titluri de proprietate, contracte încheiate de persoana decedată, hotărâri judecătorești, extrase de carte funciară și certificate de atestare fiscală.

La finalul procedurii, certificatul de moștenitor dovedește calitatea succesorilor și drepturile acestora asupra bunurilor cuprinse în succesiune. Dacă există neînțelegeri privind persoanele îndreptățite la moștenire, proprietățile care trebuie incluse în masa succesorală sau cotele succesorale, procedura notarială poate fi suspendată, iar litigiul poate fi soluționat de instanță.

Se poate vinde o casă înainte de succesiune?

În mod obișnuit, imobilul nu poate fi vândut de persoane care doar afirmă că sunt moștenitoare, fără să își dovedească drepturile. Pentru încheierea unei vânzări, notarul trebuie să verifice titlul de proprietate al vânzătorului și situația juridică a imobilului.

Certificatul de moștenitor permite identificarea succesorilor și a cotelor pe care aceștia le dețin. Ulterior, drepturile pot fi înscrise în cartea funciară.

În cazul în care există mai mulți moștenitori, vânzarea întregii proprietăți necesită acordul tuturor coproprietarilor. Un singur moștenitor poate dispune, în principiu, de cota care îi aparține, după ce aceasta a fost stabilită din punct de vedere juridic.

Ce costuri apar dacă succesiunea este făcută după doi ani

O întrebare frecventă este ce se întâmplă dacă succesiunea nu este finalizată în primii doi ani de la deces. Depășirea acestui termen nu înseamnă că moștenitorii pierd automat dreptul asupra casei sau terenului.

Există însă consecințe fiscale. În cazul transmiterii prin moștenire a dreptului de proprietate și a dezmembrămintelor acestuia, nu se datorează impozit dacă succesiunea este dezbătută și finalizată în termen de cel mult doi ani de la data decesului.

După depășirea perioadei de doi ani, în condițiile stabilite de legislația fiscală, poate fi datorat un impozit de 1% calculat la valoarea proprietăților imobiliare incluse în masa succesorală.

Această obligație este distinctă de alte cheltuieli care pot apărea în cadrul procedurii. Moștenitorii trebuie să ia în calcul onorariul notarial, tarifele de publicitate imobiliară și, după caz, costurile pentru documentația cadastrală sau obținerea unor acte care lipsesc.

Ce se întâmplă dacă actele proprietății au fost pierdute

Pierderea actelor unei case sau ale unui teren nu înseamnă automat că dreptul de proprietate nu mai poate fi demonstrat. În funcție de natura documentului, se poate solicita un duplicat sau o copie din arhiva instituției care l-a emis ori îl păstrează.

În cazul actelor notariale, documentele pot fi solicitate din arhiva competentă, în timp ce hotărârile judecătorești pot fi obținute de la instanța care le-a pronunțat. Pentru titlurile de proprietate emise în baza legislației fondului funciar trebuie identificate autoritățile care păstrează documentația aferentă.

Este important de reținut că o simplă chitanță privind plata impozitelor, o fotocopie sau o mențiune în registrul agricol nu dobândesc automat valoarea unui titlu de proprietate.

În anumite condiții, în cadrul lucrărilor de cadastru sistematic, poate fi notată posesia în cartea funciară atunci când dreptul de proprietate nu poate fi demonstrat prin actele disponibile. Notarea posesiei reprezintă însă consemnarea unei situații de fapt și nu este identică cu intabularea dreptului de proprietate.

În condițiile prevăzute de Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate poate fi intabulat ulterior, inclusiv în anumite situații după împlinirea unui termen de trei ani de la notarea posesiei, dacă nu există un litigiu care să conteste situația înscrisă. Procedura este diferită de uzucapiune și nu se aplică automat tuturor persoanelor care folosesc un imobil de mai mult timp.

În cazul cadastrului sistematic, documentele tehnice sunt supuse unei perioade de afișare publică. Potrivit Legii nr. 7/1996, acestea sunt afișate timp de 60 de zile la sediul stabilit de primărie și pe pagina de internet a ANCPI.

În această perioadă, proprietarii, posesorii și moștenitorii trebuie să verifice cu atenție informațiile referitoare la imobil, inclusiv amplasamentul, limitele, suprafața, categoria de folosință, construcțiile și persoana indicată drept titular. Dacă sunt descoperite erori, poate fi depusă o cerere de rectificare, împreună cu documentele care susțin modificarea solicitată.

Ce trebuie să facă moștenitorii

O casă sau un teren rămas pe numele unei rude decedate nu înseamnă că proprietatea este pierdută și nici că aceasta trece automat în patrimoniul statului. Pentru ca urmașii să își poată exercita pe deplin drepturile asupra imobilului, este însă necesară clarificarea situației succesorale.

În practică, moștenitorii trebuie să parcurgă procedura de succesiune, să stabilească persoanele îndreptățite și cotele acestora și să obțină documentele necesare pentru înscrierea drepturilor în cartea funciară.

Amânarea succesiunii poate transforma o procedură relativ simplă într-una mult mai complicată. Pot apărea succesori suplimentari în urma unor decese ulterioare, acte care trebuie recuperate, situații cadastrale neclare sau litigii între membrii familiei. În plus, după depășirea anumitor termene pot apărea și obligații fiscale.

Prin urmare, pentru proprietarii care au în familie case sau terenuri rămase de ani de zile pe numele unor persoane decedate, clarificarea situației juridice este importantă. Finalizarea succesiunii și înscrierea corectă a drepturilor în cartea funciară oferă moștenitorilor posibilitatea de a dispune legal de proprietate și reduce riscul apariției unor probleme atunci când imobilul va fi vândut, donat sau ipotecat.