Noul Cod al Urbanismului schimbă piața imobiliară! Ce terenuri s-ar putea scumpi cu până la 20%

Urmărește BZI pe Google

Adaugă-ne ca sursă preferată în Google

Intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor ar putea schimba inclusiv modul în care sunt evaluate terenurile. Nu toate proprietățile vor deveni automat mai scumpe, însă cele pentru care regimul urbanistic este clar ar putea câștiga o valoare importantă în ochii cumpărătorilor și dezvoltatorilor.

Specialiștii din domeniul imobiliar vorbesc despre o posibilă „primă de certitudine”, care, în anumite situații, poate ajunge la 10–20% din valoarea terenului.

Ideea este simplă: un investitor este dispus să plătească mai mult pentru un teren dacă știe exact ce poate construi, în ce condiții și într-un interval de timp previzibil.

„Din perspectiva unui evaluator, cea mai importantă schimbare este că vom pune un preț tot mai mare pe certitudine, pentru că vom ști ce se poate construi, în ce condiții și în cât timp”, explică Andrei Botiș, CEO NAI Romania și evaluator autorizat.

Ce terenuri ar putea deveni mai valoroase

În avantaj ar putea fi proprietățile care au deja un regim urbanistic bine definit și pentru care dezvoltatorul poate trece mai repede la etapa de proiectare și construire.

În schimb, terenurile a căror dezvoltare depinde de obținerea unor aprobări viitoare, de schimbarea documentațiilor urbanistice sau de proceduri care pot dura ani de zile ar putea fi evaluate mai prudent.

Diferența poate deveni semnificativă chiar și între două terenuri similare, aflate în aceeași zonă. Dacă pe unul se poate construi imediat, iar pentru celălalt este necesară o procedură urbanistică incertă, investitorul va lua în calcul nu doar suprafața și amplasarea, ci și timpul și riscul implicate.

În anumite situații, această diferență de valoare poate ajunge la 10-20%.

La un teren evaluat la 5 milioane de euro, de exemplu, un ecart de 10-20% ar însemna între 500.000 de euro și 1 milion de euro. Este însă doar un exemplu orientativ, nu o regulă aplicabilă tuturor proprietăților.

De ce contează atât de mult timpul

Pentru un dezvoltator, timpul înseamnă bani. Un teren blocat ani întregi în proceduri urbanistice înseamnă capital imobilizat și incertitudine privind rezultatul final.

În schimb, un teren cu reguli clare îi permite investitorului să estimeze mai precis costurile, durata proiectului, suprafața construibilă și veniturile potențiale.

„Proprietarul unui teren cu urbanism clar deține nu doar terenul, ci și timp economisit și risc eliminat”, spune Andrei Botiș.

Această schimbare poate afecta inclusiv terenurile pentru care, până acum, cumpărătorii plăteau în primul rând pentru „potențial”. Noul cadru ar putea determina piața să facă o diferență mai mare între ceea ce poate fi construit efectiv și ceea ce proprietarul speră să poată construi în viitor.

Noul Cod nu înseamnă scumpiri peste noapte

Deși noul Cod a intrat în vigoare la 25 august 2026, efectele asupra pieței imobiliare nu apar automat.

Există o perioadă de tranziție în care administrațiile locale și instituțiile implicate trebuie să își adapteze procedurile. Comisiile prevăzute de noul mecanism au un termen de organizare de până la 45 de zile lucrătoare, iar administrațiile locale trebuie să își revizuiască procedurile interne până la 31 decembrie 2026.

Potrivit lui Felix Căprariu, manager de proiect în energie regenerabilă și logistică industrială, efectele complete ale noului sistem ar putea fi resimțite abia în primele două trimestre din 2027.

Prin urmare, eventuala creștere de valoare a terenurilor cu regim urbanistic clar se poate contura treptat, pe măsură ce noile proceduri devin funcționale și cumpărătorii încep să diferențieze mai clar între proiectele sigure și cele care depind încă de aprobări viitoare.

Vor crește și prețurile locuințelor?

În cazul apartamentelor și caselor, situația este mai greu de anticipat. Noul Cod nu înseamnă automat că locuințele se vor scumpi.

Un factor decisiv va fi oferta. Dacă noile proceduri duc la întârzieri și dezvoltatorii livrează mai puține locuințe, în timp ce cererea rămâne ridicată, prețurile ar putea fi puse sub presiune.

Dacă, dimpotrivă, regulile simplifică și fac mai previzibil procesul de dezvoltare, investitorii ar putea avea mai multă siguranță în planificarea proiectelor, ceea ce ar putea susține apariția unor noi locuințe pe piață.

„Nu cred că întrebarea principală este dacă noul Cod va scumpi apartamentele cu 2%, 5% sau 10%. Mult mai important este ce se va întâmpla cu oferta”, afirmă Andrei Botiș.

Certitudinea ar putea deveni un nou criteriu de preț

Locația rămâne unul dintre cele mai importante criterii în stabilirea valorii unei proprietăți, însă noul Cod ar putea aduce un element suplimentar în prim-plan: siguranța dezvoltării.

Un teren bine amplasat, dar cu un regim urbanistic incert, ar putea valora mai puțin decât unul similar pentru care toate condițiile de construire sunt clare.

În acest context, proprietarii care pot demonstra concret ce se poate construi pe terenul lor, în ce condiții și într-un termen previzibil ar putea avea un avantaj important la negociere.

Pe scurt, piața ar putea începe să plătească mai mult pentru ce este sigur și mai puțin pentru ce ar putea deveni posibil cândva.